房地产:6.5万亿贷款能否支撑楼市销售目标
在我们最近几周和客户的交流过程中，我们常常面对这样的疑问，即我们对明年贷款净投放总量看得比市场平均预期要低，而我们对明年楼市销售量增长又看得比市场平均预期要高，这其中是否存在一定程度上的矛盾？
我们在本次报告中对这样的情景假设做了系统的估算，最后的结果显示明年6.5万亿的净增贷款投放总量并不会对楼市销售面积同比增长10%以上构成显著的制约作用。
2010年净增按揭贷款占比会出现一定程度的回归07年和09年下半年按揭贷款投放在总贷款中的占比很高，超过了30%以上，但这不会是一种可持续的常态，我们预期2010年净增按揭贷款占总净增贷款的比例会出现一定程度的回归。
历史房贷按揭比例均值只有20%购房者在商品房购买过程中使用的平均杠杆比例事实上远比我们直觉上认为的要低，其均值只有20%左右，虽然其在09年三季度一度上升到44%，但是我们认为2010年随着银行信贷的适度收紧以及实际房贷利率的提升，杠杆比例可能重新回归至20%左右的历史均值。
6.5万亿净增贷款能够支撑明年楼市销售10%以上的增长按照购房杠杆比例最终可能回归至20%的假设，则明年的净增按揭贷款大致需要1.1万亿，占总净增贷款约17%。虽然17%在历史上仍然是一个相对较高的比例，但其也明显小于07年的20%，我们认为达到这样的比例并非不可能。